Questions sur la Loi Malraux
Quels biens immobiliers sont éligibles à la loi Malraux ?
Le bien immobilier concerné par le dispositif Malraux doit être situé soit dans un site de patrimoine remarquable avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) ou encore dans un site patrimonial remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine).
Des travaux doivent être réalisés au sein du bien, qu’il s’agisse de locaux d’habitation ou de bien des locaux affectés à un autre usage que l’habitation. Ces travaux ont pour objectif de :
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Rendre habitable des combles, greniers ou encore des parties communes telles que des cages d’escaliers.
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Remettre en état, entretenir et améliorer des habitations. A savoir que des travaux d’agrandissement ne sont pas considérés comme des travaux d’amélioration.
De quels avantages fiscaux peut-on bénéficier grâce à la loi Malraux ?
La loi Malraux donne droit à une réduction d’impôt qui se calcule sur le montant des travaux de restauration engagés. Cette réduction peut aller jusqu’à 30 % du montant des travaux avec un plafond de 100 000 € de travaux par an. Cela se traduit par une réduction maximale de 30 000€ par an. Le plafond de cette réduction d’impôt est de 30% du montant des travaux dans les PSMV et de 22% dans les PVAP.
La législation autour du dispositif Malraux ayant évolué, un vendeur peut désormais prendre en charge les travaux du bien. Auparavant, seuls les copropriétaires des immeubles étaient en mesure de décider et d’engager les travaux.
Dans le cadre de la nouvelle loi Malraux de 2009, l’article L.262 1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que des travaux peuvent être réalisés au travers d’un contrat de vente d’immeuble à rénover.
La loi Malraux donne-t-elle droit à une déduction ou à une réduction d'impôt ?
La déduction d’impôt :
La déduction intervient avant le calcul de l’impôt. Elle correspond à un droit de diminuer le revenu global que vous déclarez, comme les 10 % sur les frais professionnels.
La réduction d’impôt :
La réduction retranche directement une somme d’argent sur l’impôt à payer et non pas du revenu à déclarer. Elle permet ainsi de diminuer l’impôt, voire de l’annuler. Cependant, il n’y a pas de compensation si le montant de la réduction est supérieur à celui de l’impôt dû.
La loi Malraux est-elle plafonnée ?
Le dispositif de défiscalisation Malraux n’entre pas dans le plafond des niches fiscales fixé à 10 000€. Les seuls plafonds sont ceux qui concernent le montant des travaux de restitution. A savoir 100 000€ par an.
Est-ce que je peux cumuler différents dispositifs fiscaux ?
Oui, il est tout à fait possible de cumuler un investissement en Malraux avec d’autres investissements locatifs tels que des biens achetés via une loi Pinel ou Duflot. Par ailleurs, le Malraux est cumulable avec d’autres dispositifs tels que le Girardin.
A noter qu’il n’est pas possible de cumuler des avantages fiscaux sur un seul et même bien immobilier. En effet, le dispositif Malraux n’est pas applicable sur un bien qui bénéficie déjà de réductions fiscales.
Quelles sont les obligations pour bénéficier de la loi Malraux ?
La Loi Malraux donne droit à une réduction d’impôt à condition que l’acquéreur :
L’acquéreur s’engage à louer les biens dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de l’immeuble.
La réduction d’impôt ainsi donnée ne peut excéder 30 000 €/an (30%) et s’étale sur la période du paiement effectif des travaux. Cette période ne peut excéder 3 ans (après la date de délivrance du permis de construire). Dans le cas de fouilles archéologiques, ce délai peut être majoré d’une année supplémentaire.
Quels travaux peuvent-être pris en compte dans le dispositif Malraux ?
Tous les travaux ne sont pas éligibles à la loi Malraux. En effet les “travaux déductibles Malraux” sont des travaux :
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De démolition
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De reconstitution de toiture
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De murs extérieurs d’immeubles existants
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De transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble
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Déclarés d’utilités publiques
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Qui ont pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties
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De réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf les travaux d’agrandissement)
Ai-je le droit de démembrer la propriété du bien ? (usufruit et nue-propriété)
Non, il est absolument interdit de démembrer la propriété du bien ! Dans le dispositif Malraux, le démembrement est impossible pour les particuliers mais également pour les SCI. La réduction d’impôt Malraux n’est donc pas applicable aux propriétaires qui ne détiennent pas la pleine-propriété des biens.
Est-ce que je peux investir dans un bien en Malraux en indivision ?
Si vous souhaitez acheter un bien en indivision, il est tout à fait possible de l’acquérir dans le cadre de la loi Malraux. Chaque indivisaire bénéficie alors de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.
Comment dois-je déclarer mes revenus en loi Malraux ?
La déclaration fiscale Malraux se fait sur un feuillet 2044, feuillet spécial, qui est à reporter sur le déclaration 2042.
A cette déclaration, doit s’ajouter une copie du bail ainsi que l’autorisation préfectorale des travaux et le visa de l’architecte des bâtiments de France.
A noter toutefois que les dépenses retenues pour la réduction d’impôt Malraux ne peuvent pas faire l’objet d’une quelconque déduction sur les revenus fonciers.
Comment calculer les plus values pour un investissement Malraux ?
Au moment de la revente du bien acheté en Malraux, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique.
Il est important de noter que les travaux de restauration et de rénovation ne rentrent pas dans le calcul. Le coût associé à ces dépenses a déjà été sujet à des réductions d’impôts, de ce fait, il n’est pas possible de les ajouter au prix du foncier. En effet, cela diminuerait la plus value immobilière réalisée.
Pour des raisons fiscales, il est préférable de conserver le bien immobilier Malraux le plus longtemps possible.
